Exkluzívna sprostredkovateľská zmluva s realitnou kanceláriou


zmluva s realitnou kanceláriou

V zmysle § 774 Občianskeho zákonníka sprostredkovateľská zmluva je zmluva, v ktorej sa jedna strana (sprostredkovateľ) zaväzuje vyvíjať činnosť, ktorá vedie k tomu, aby druhá strana (záujemca) mala príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou a záujemca sa zaväzuje poskytnúť sprostredkovateľovi odmenu, ak činnosťou sprostredkovateľa došlo k uzavretiu zmluvy.

Realitné kancelárie pri predaji nehnuteľností využívajú práve inštitút sprostredkovateľskej zmluvy. Sprostredkovateľskú zmluvu možno uzatvoriť ako zmluvu exkluzívnu alebo zmluvu neexkluzívnu. Exkluzívna zmluva, t.j. zmluva o výhradnom zastúpení znamená, že Vašu nehnuteľnosť môže výhradne predávať len 1 realitná kancelária a takisto znamená, že predávajúci sa ňou zaväzuje, že v prípade, ak by si našiel záujemcu o svoju nehnuteľnosť sám, obráti sa na realitnú kanceláriu, ktorej túto zmluvu podpísal a sám mu zabezpečí celý právny servis.

Neexkluzívna zmluva umožňuje predávajúcemu aby si svoju nehnuteľnosť predával aj sám alebo prostredníctvom iných realitných kancelárií. Pričom má v prípade predaja bez realitnej kancelárie alebo v prípade predaja prostredníctvom inej realitnej kancelárie povinnosť oznámiť túto skutočnosť ostatným realitným kanceláriám spolu s informáciou o tom, komu predmetnú nehnuteľnosť predáva.

Pre právo na odmenu sprostredkovateľa v dohodnutej výške musia byť kumulatívne splnené dve podmienky a to, že záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovanú zmluvu a súčasne že túto zmluvu uzavreli zmluvné strany pričinením sprostredkovateľa. Z uvedeného je zrejmé, že sprostredkovateľ nemá právo na odmenu vtedy, ak bola síce zmluva uzavretá, ale sprostredkovateľ sa o to svojou aktívnou účasťou nezaslúžil. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzavretím zmluvy musí existovať príčinná súvislosť.

Realitné kancelárie si v prípadoch porušenia ustanovení exkluzívnej zmluvy klientom zakotvujú do zmlúv zmluvnú pokutu. Pokiaľ je dohoda o zmluvnej pokute platná a je preukázané porušenie zmluvy zo strany klienta, bude klient povinný túto pokutu znášať, avšak len za podmienky že táto je primeraná. V prípade pochybností o primeranosti zmluvnej pokuty môže rozhodnúť súd, ktorý má tzv. moderačné právo a môže neprimerane vysokú zmluvnú pokutu znížiť.

Zmluvy tohto typu bývajú uzavreté spravidla na určitý čas. V takom prípade nie je možné zmluvu vypovedať. Zmluvu uzavretú na určitý čas je možné vypovedať. Odstúpiť od zmluvy je možné len za podmienok stanovených sprostredkovateľskou zmluvou alebo za podmienok stanovených občianskym zákonníkom (napr. ak ste zmluvu uzatvoril v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok).

Z hľadiska právneho postavenia klienta realitnej kancelárie je značne nevýhodné uzatvárať exkluzívne zmluvy s realitnými kanceláriami, pretože klient a jeho dispozičné právo nakladať s nehnuteľnosťou je de facto výrazne obmedzené. Pokiaľ chcete ponechať svoju nehnuteľnosť na predaj cez realitnú kanceláriu, odporúčam uzavrieť neexkluzívnu zmluvu a zároveň odporúčam dať predloženú zmluvu o sprostredkovaní na posúdenie advokátovi, ktorý Vám odporučí zmluvu uzavrieť, resp. neuzavrieť.

Bezplatná konzultácia

Využite našu bezplatnú úvodnú konzultáciu, kontaktujte nás s Vašim problémom a my Vám poradíme s jeho riešením. Bezplatne.